איך מחשבים תשואה של דירה: מדריך מצחיק ומעשיר
ברוכים הבאים לעולם המופלא של הנדל”ן! אם תמיד רציתם לדעת איך מחשבים תשואה של דירה, הגעתם למקום הנכון. כאן נלמד להבין למה תשואה היא לא רק מילה מגניבה, אלא גם אחת המלתחות החשובות במלתחת המשקיעים. אז בואו נתחיל – ותשארו איתנו עד הסוף, כי יש פה הפתעות!
תשואה? מה זה בכלל?!
תשואה היא בעצם התשובה לשאלה “כמה כסף אני משקיע ומה אני מקבל בתמורה?”. זה יכול להיות פשוט כמו קיים במתכון עוגה – קצת קמח, קצת סוכר והרבה תפילות שהעוגה לא תצא קשה כמו סלע!
כשמדברים על תשואה, אנחנו בעיקר מסתכלים על נכסים מניבים, כמו דירות שכורה. השאלה היא: איך מחשבים את התשואה? תכינו את עצמכם, כי יש פה נוסחה שיכולה לגרום לפרופסור למתמטיקה להתקנא.
הנוסחה הנכונה
אוקי, הנה נוסחה נכונה לחובבים (ואל דאגה, היא לא פלאית):
תשואה = (הכנסה שנתית / עלות רכישת הנכס) * 100
בואו נבין איך זה עובד!
השלב הראשון: עבודה על ההכנסות
כדי לחשב את התשואה, קודם כל תצטרכו לדעת מה הכנסות השכירות השנתיות שלכם. זה לא כל כך מסובך; פשוט קחו את סכום השכירות החודשית שלכם, הכפילו ב-12 (וזה הזמן להתבייש אם זה לא עבד לכם במבחני מתמטיקה).
דוגמאות להכנסות
- אם שוכרים דירה ב-3,000 ש”ח לחודש – אז ההכנסה השנתית היא: 3,000 * 12 = 36,000 ש”ח
- אם שוכרים דירה ב-4,500 ש”ח לחודש – אז ההכנסה השנתית היא: 4,500 * 12 = 54,000 ש”ח
השלב השני: תחשבו כמה אתם מוציאים
כדי לחשב את התשואה, אתם צריכים גם להבין כמה עלה לכם לרכוש את הנכס. זה אולי נשמע פשוט, אבל יש פה כמה הפתעות בדרך.
לא רק מחיר הרכישה
- מחיר הדירה – אין מחילה כאן!
- עלויות נוספות – יש לכם גם שיפוצים? חידוש רישיונות? תכניות עתידיות לבניית אמבטיה?
- תחזוקה – לשכוח את זה, זה כמו לשכוח להאכיל את הכלב!
העלות הכוללת היא מה שאתם צריכים כדי להניע את כל העסק. חפשו את המספר הזה היטב, כי זה מה שיקבע אם תתפסו את מה שנקרא “תשואה חיובית” או “תשואה שלילי”.
השלב השלישי: התשואה יוצאת לאור
עכשיו, כשיש לכם את ההכנסות ואת העלויות, הגיע הזמן לגלות את התשואה האמיתית שלכם. תשתמשו בנוסחה שנתתי קודם, ותתחילו לדבר על מספרים מרשימים שהייתם רוצים לספר לחברים.
דוגמאות לתוצאות
- אם נכס עלה לכם 600,000 ש”ח וההכנסה השנתית שלכם היא 36,000 ש”ח, אז התשואה היא: (36,000 / 600,000) * 100 = 6%.
- אם נכס עלה לכם 800,000 ש”ח עם הכנסה של 54,000 ש”ח, אז התשואה היא: (54,000 / 800,000) * 100 = 6.75%.
שאלות ותשובות על תשואות
1. האם כדאי לקנות דירה אם התשואה היא נמוכה?
תלוי; אם יש לכם תוכניות שדרוגים או שיעורי עלייה בשוק, אולי זה שווה את ההשקעה.
2. מה קורה עם עלויות נוספות? איך אני כולל את זה?
ודאו שאתם משקללים עלויות נוספות כמו תחזוקה, מיסים ואגרות. הן קוראות תיגר, אבל התשואה שלכם צריכה להיות מציאותית!
3. איך אני יכול להשיג תשואה גבוהה יותר?
שדרוג הנכס, שיפור סוג השוכרים, ולפעמים גם ניהול טוב יותר של הנכס יכולים לקפוץ את התשואה.
4. כמה תשואה נחשבת טובה?
כל מה מעל 5% נחשב טוב! אבל אם תשיגו 8% ומעלה, זאת סיבה למסיבה!
5. מה אם אני לא מתכוון להשכיר את הדירה שלי?
משום מה, הקנייה למגורים אישיים לא נחשבת בתשואה; זה פשוט רגיש רגשית!
האם זה היה כל כך פשוט?
אין ספק שכל מה שקשור למספרים יכול להרגיש כמו כוכב בסרט מדע בדיוני, אבל אם פשוט תזכרו בעקרונות הפשוטים, תגלו שזה יכול להיות קליק-קליק! כך תדעו אם אתם באמת משקיעים חכמים או סתם משקיעים בזבזניים.
אז בפעם הבאה שאתם עונים על השאלה “איך מחשבים תשואה של דירה”, תוכלו לא רק לענות – אלא גם לספר סיפור תמציתי ומעניין. אז תזכרו, המספרים מאותגרים, אבל התשואה שלכם לא!